“新”就是“有异于旧质”；“常态”就是时常发生的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态🧙‍♀️。经济新常态是一种经济发展趋势性、不可逆的新的发展状态。

中国改革开放30多年来，GDP增速只有3次连续2—3年低于8%：第一次是1979—1981年，第二次是1989—1990年💊，第三次是1998—1999年，这3次回落主要是受到外部短期因素的干扰，每次过后又回到了高速增长的轨道上🫚。这次，也就是第四次正在出现：2012年、2013年🐃，我国GDP均增长7.7%🧑🏽‍🚒，2014年预期目标是7.5%，上半年为7.4%。这次不是景气循环周期的下行区间，而是经济增长阶段的根本性转换🚦，意味着中国经济已进入一个与过去30多年高速增长期不同的新阶段。

目前还不能说中国经济已处于新常态，而是处于向新常态过渡的过程中，目前更准确的阶段判断是处于经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三期叠加的时期。只有度过这一时期后，经济才进入新常态时期。

全面改革是推进经济向新常态过渡的基本途径，因此，目前的主要任务不是保证在新常态下如何推进改革的问题，而是保证坚持全面改革以实现经济向新常态过渡的问题。至于如何顺利推进全面改革🈚️，关键是将顶层设计与发挥群众首创精神结合起来，国家级战略与区域战略结合起来。

面对中国经济新常态，国家层面的态度是认清其必然性，在尊重规律中顺势而为，不进行过度干预🫃🏿，未来的政策不频繁变动，保持相对稳定，给企业和社会稳定的预期。

在中国经济新常态下区域经济将被新常态，房地产行业下行趋势已定🐞、固定投资缩减，区域面临众多的改革实施与产业结构调整以及转型升级等难题，而地方滚动累积负债的财政投融资方式被堵。所以😁，地方政府将面临经济增长放缓与财政收入下滑的巨大压力与挑战。

近期较有影响的新政包括🧎‍♀️‍➡️：《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》🛀🏽、“全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国预算法》的决定”、“关于印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》的通知”、以及关于国资国企改革意见与PPP的推广政策等。

新政表明了国家财政不给地方财政兜底；政府债券将按区域限额发行🚹；高负债区域将被压缩负债规模的同时，省市县各级政府要求做好兑付债务的准备与预警机制；政府投融资平台要求退出政府融资功能🚏；地方债务分门别类纳入全口径预算管理；PPP被推上更高的位置；负债公私分明严格限定用途；地方政府负债被纳入政绩考核并建立追诉制🤦🏼；金融机构违规贷款责任自担而且将被追诉处理🪣👞。

新政即将实施，彩神ll在为地方政府做什么🌲？地方财政投融资规划、投融资平台转型与资产优化重组；竞争性平台的搭建🤵🏻‍♂️，区域战略性产业规划🥷；寻找新的税源🖇，推进区域产业结构调整与转型升级，制定新兴产业的战略引进方案与推动区域企业股改工作😩；区域金融改革与金融中心建设方案；新政前财政融资项目的落地……

保持区域经济与财税收入稳定增长的最有效措施是新型城镇化建设的有效实施，其核心是区域战略性产业的发展与棚户区改造以及城乡一体化建设等😮‍💨。

2014年是中国房地产行业趋势转变的一个重要时间节点👨🏻‍🦽‍➡️，行业中短期下行趋势已定，长期先不做预判🧑🏽‍💼。在2014年第一季度“美说投行”对中国房地产行业发展形势分析与预测中提到的几个可能正在变成现实，如“二个分化”、“功能细化与业务转型”👩🏿‍🚒、“地产并购”等。

1、二个分化

一是区域分化😄，房地产根据不同的功能其优势区位具有一定的垄断性与稀缺性，所以🤴，好的区域加上好的区位🎣，房地产项目仍然比较紧俏，它可以弥补开发商背景与身份的不足。

二是企业分化，市场化的资源向优质的企业集中🧖🏼‍♀️⏯，优质的企业更具有市场优质资源的吸聚能力，这是市场内在规律。什么才是优质的企业🐦？在中国，房地产行业中能被称为优质企业的主要包括🎲：榜单企业👨‍🦼‍➡️🗣、上市公司🍕🍍、大中型国家出资企业、规模大负债低品质好的区域龙头企业等。例如万科的项目在三四线城市仍然可以吸聚众多的优质资源🚦。

2、功能细化与业务转型

根据房地产使用功能的区别🧜🏼‍♂️🧑🏻‍✈️，功能地产可分为：住宅😥、商业👱🏿、旅游、养老、文化、教育🧩、物流🪫🎅🏻、体育、工业、科技等👩🏽‍🦳。

术业有专攻👷🏼‍♂️，虽然都是房地产行业，但不同的业态对团队专业、投融资、运营管理等都有较大差异的要求；虽然很多企业已经在做商住之外的其他功能地产◼️🚶🏻‍♀️，但大多是为了迎合对方政府政绩与项目申报的需要🚵‍♀️。这样“挂羊头卖狗肉”的做法主要还是通过不同功能主题获得好的优惠政策后，做商住开发👤。在整个销售型商住房地产开发领域受到趋势和市场的巨大挑战下，如何进行业务定位与转型尤为重要。

2014年以来，房地产行业涌现一批文、旅👨🏿‍🦱🧑🏻‍💼、产🏍🕍、卫等细分领域的新型地产公司，还有部分企业转型为新型城镇化综合开发运营商🤲，行业的中短期衰退不代表消亡，在面临巨大挑战的同时也存在很多好的发展机会🧄。此外，还有一些实力不强的房地产企业转型至投资类及其他行业。

3、地产并购

并购是2014年的一个热门关键词👨‍👦‍👦，房地产当然也不甘于后，众多持有优质项目的小公司处于市场与金融环境的压力下🥣，希望寻找好的合作伙伴或退出方式；而众多知名企业🚴🏿，也希望凭借自身的资源优势获取更多的优质项目。2014年，在行业内各类组织及专家沟通交流中，地产并购是不可或缺的议题。

区域性新型城镇化应重点关注二个方面：一是与区域经济发展的协调性；二是区域性新型城镇化的建设实施具有很强差异化。

探索“新型城镇化背景下区域经济协调发展”模式是保持区域经济与财税收入稳定增长的最有效措施，新型城镇化实施的主要路径有二个方面🏸🧑‍🎓：

一是城镇化及相关基础设施的建设投资。城市化及区域主干基础设施与固定投资逐步萎缩👩‍🦯，但随着棚户区改造等核心内容的快速推进和实施🚣🏽，将形成大量的新的投资内容，包括一级土地开发、安置房建设、配套基础设施投资等👨‍🍼。

二是产业化建设。产业化包括本区域的产业集聚与转型升级🤜🏿，需要有新的载体来承载产业集聚并提供相关服务；另外，针对产业基础落后与产业能级落后的区域，区域战略性产业发展的需求比较旺盛，包括新兴产业、高端制造装备🦪、高附加值的第三产业等，需要有效的战略引进措施与有力的服务体系保障，并将与城镇化建设形成互补。通过城镇化与产业化的实施，有效实现城乡一体化☀️🟠，并带动现代农业化与信息化的实施，真正落实“三个一亿人”的要求。

新型城镇化背景下的商机众多，包括了第一、第二、第三产业中大多行业领域。如房地产企业可以投资保障性住房、产业地产🧖🏼‍♀️、商业地产等🕵️；建筑与建设企业可投资基础设施、一级土地开发😿🔨、安置房建设、配套工程及园林绿化等；各类产业可以选择合适的导入方式寻求与政府的合作🦶🏽；各类金融与投资机构可根据金融工具特征选择合作主体，并可产生众多创新产品🧙🏿‍♂️；未来，资源集成运营商与拥有产品创设能力的专业机构将迎来很好的发展机会……

展望2015年🤽🏽‍♂️🤦🏼‍♂️，我们预测资产管理类业务将开始负增长，特别是类信托业务将受到较大的冲击，在面对房地产金融与地方政府融资这二大核心客户源发生巨变情况下，金融业务创新与转型已势在必行。

房地产金融虽然没有完全停止，但总量急剧下降；地方政府负债与财政投融资管理机制将从2015年1月开始发生巨大变化，在公私分开🧑‍🧑‍🧒‍🧒🤾🏻、只能为私的新政要求下🤷🏿‍♀️，原有产品结构与业务模式定将发生变化⚆。

在金融业务创新中要重点关注二个方面：一是关注行业并购机会🥎，如房地产并购🫎🤸‍♀️、上市公司并购、不良企业的重组优化与改造等😹☯️；另一方面积极参与财政投融资体系的创新研究，结合财政金融新特征、投融资平台分类后的新定位与功能特征、产业优势等进行金融创新✋🏿，例如“基金+代建”模式🧑🏽‍⚖️，共建园区模式🧑‍🧑‍🧒、区域性新型城镇化建设发展相关配套金融合作模式等。

本文为彩神ll有限责任公司投资咨询事业部黄美杰🧑🏿‍🎤，转载请注明🧑‍🎄。